아파트 집합건물에 살고 있습니다. 비가 올 때마다 창틀 부근에서 빗물이 침투합니다. 확인해보니 창틀이 아닌 외벽이 갈라진 곳에서 물이 스며들고 있었습니다. 이 경우 누가 수리 책임을 져야 하나요? 입주자인 저인가요, 아니면 관리주체 혹은 시공사인가요?

답변:

아파트와 같은 집합건물의 경우, 건물의 구조와 관련된 하자나 손상 부위의 위치와 성격에 따라 유지·보수 책임 주체가 달라집니다.

이번 경우는 다음 두 가지 상황으로 나누어 해석할 수 있습니다:

1. 창틀이 아닌 외벽에서 빗물이 침투한 경우

외벽은 일반적으로 공용부분(공용부분 = 구조체, 외벽, 지붕, 공용 배관 등)에 해당됩니다.
따라서 외벽 균열로 인한 누수는 입주자가 아닌 관리주체(관리사무소) 또는 입주자대표회의의 관리·수리 대상입니다.

즉, 해당 외벽 균열이 아파트 전체 구조물의 일부로 판단될 경우, 공용부분 관리 책임에 따라 관리주체가 수리 비용을 부담하거나, 필요시 공동주택 하자보수보증보험 또는 시공사 하자보수 청구가 가능합니다.

2. 단, 예외적인 경우

만약 문제의 균열이 입주자의 전유공간에서 발생한 보수 미비, 무단 인테리어 공사 등으로 인해 생긴 것이라면 입주자에게 일정 책임이 발생할 수 있습니다.   

이 점은 입주자사 증명을 하셔야 합니다.

추천 조치사항:

• 관리사무소에 공식적으로 누수 발생 사실 및 위치를 서면으로 통보하고,
• 건물관리업체나 제3자 하자진단 기관의 점검을 요청해 외벽 균열의 위치가 전유인지 공용인지 구분한 후,
• 책임 주체(관리주체 vs. 입주자 vs. 시공사)를 판단하여 수리 절차를 진행하는 것이 좋습니다.